Advokatska kancelarija Marović pruža kompletnu pravnu pomoć u vezi sa ugovorima o kupoprodaji, oslanjajući se na više od tri decenije iskustva u obligacionom i stvarnom pravu. Naš tim sastavlja i pregleda ugovore, sprovodi pravne i faktičke provere predmeta kupovine, vodi pregovore u vaše ime i zastupa vas u postupcima pred sudom ili javnim beležnikom.
Ugovor o kupoprodaji je dvostrano obavezan ugovor kojim se uređuje prenos prava svojine uz obavezu plaćanja cene. Prodavac se obavezuje da kupcu preda stvar ili pravo i omogući mu sticanje svojine, a kupac se obavezuje da isplati ugovorenu cenu u novcu.
Predmet ugovora može biti svaka stvar ili pravo koja je u prometu:
Kada je predmet ugovora nepokretnost, ugovor mora biti u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika, a pravo svojine se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti. Kod pokretnih stvari zakon dozvoljava jednostavniju formu, ali je radi pravne sigurnosti preporučljivo sačiniti pisani ugovor. Predmet kupoprodaje ne mogu biti stvari ili prava izuzeta iz prometa u skladu sa zakonom, poput pojedinih kulturnih dobara ili prirodnih bogatstava.
Posebno se preporučuje pravna pomoć kada:
Moguće je, ali bez stručne provere lako se previdi klauzula od značaja. Savet je da ugovor sastavi ili makar pregleda advokat.
Nepokretnosti, pokretne stvari, pojedina prava i stvari koje će nastati u budućnosti, pod uslovom da su u prometu u skladu sa zakonom.
Advokat uvidom u katastar proverava pravni status nepokretnosti, uključujući terete, zabeležbe i zastoje u prometu.
Za nepokretnosti da – obavezno. Za pokretne stvari overa nije uvek obavezna, ali jeste kod vozila i plovila. Preporučuje se pisana i overena forma i kada zakon to izričito ne zahteva.
Troškovi zavise od vrednosti predmeta ugovora i obračunavaju se prema javnobeležničkoj tarifi. Za tačan obračun potrebno je obratiti se javnom beležniku.
Lice koje nije upisano kao vlasnik ne može preneti pravo svojine na kupca. Takva kupovina je visokorizična i može dovesti do spora. Ugovor se zaključuje isključivo sa upisanim vlasnikom ili uz adekvatna obezbeđenja i uslove.
Plaćanje se uređuje ugovorom. Radi pune sigurnosti koristi se deponovanje cene kod javnog beležnika ili escrow račun u banci.
Kupac uplaćuje cenu na poseban račun javnog beležnika ili banke. Sredstva se isplaćuju prodavcu kada se ispune ugovorni uslovi, na primer posle overe ugovora i upisa prava svojine u katastar. Na ovaj način kupac je zaštićen da neće ostati bez novca bez sticanja svojine, a prodavac da će sredstva biti isplaćena odmah po ispunjenju uslova.
Clausula intabulandi je ugovorna odredba kojom prodavac daje izričitu saglasnost da se kupac uknjiži kao vlasnik u katastru nepokretnosti. Bez ove klauzule nije moguć upis prava svojine kupca, iako je ugovor overen kod javnog beležnika.
Može, u slučajevima i u rokovima propisanim zakonom. Prodavac odgovara za materijalne nedostatke koji su postojali u trenutku predaje, čak i ako za njih nije znao. Kupac može zahtevati raskid ugovora i povraćaj cene, sniženje cene, popravku ili zamenu i naknadu štete, uz blagovremeno obaveštavanje prodavca u rokovima koje propisuje zakon.
Može sporazumno, usled neispunjenja obaveza druge strane ili zbog zakonom predviđenih razloga, sve u skladu sa ugovornim klauzulama i zakonom.
Prodavac može tražiti izvršenje, ugovornu kaznu ako je ugovorena, raskid ugovora i naknadu štete, zavisno od ugovornih odredaba i zakona.
Po pravilu kupac, osim ako ugovorom nije drugačije uređeno. Za obračun i plaćanje obratiti se Poreskoj upravi.
Najčešće kupac, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Kupac stiče pravo svojine upisom u katastar nepokretnosti, ne samim potpisivanjem i overom ugovora.
Ugovor proizvodi pravno dejstvo od overe. Jednostrani odustanak bez pravnog osnova povlači odgovornost po opštim pravilima obligacionog prava i po ugovoru.
Kapara je sredstvo obezbeđenja izvršenja ugovorne obaveze, i ona mora biti izričito ugovorena (ukoliko nije, smatra se avansom). Iznos kapare ostaje drugoj strani ako ugovor ne bude ispunjen krivicom davaoca, a ukoliko ugovor ne bude izvršen krivicom primaoca kapare, on mora vratiti dvostruki iznos kapare.
Avans je deo cene koji se plaća prilikom zaključenja ugovora, po pravilu kao delimično ispunjenje ugovorne obaveze, i on ne predstavlja sredstvo obezbeđenja ugovorne obaveze. Ukoliko ugovorna strana koja je dala avans odustane od ugovora, druga strana ga zadržava, a ukoliko primalac avansa odustane od ugovorne obaveze, vaća ga u jednostukom iznosu.
Ne mora uvek. Zakon izričito zahteva overu za vozila i plovila. Za vrednije predmete preporučuje se overa radi pravne sigurnosti i dokazivanja.
Ugovor je moguće zaključiti, ali kupac preuzima rizik. U praksi se pre isplate i prenosa svojine obično zahteva brisanje hipoteke ili prethodno rešavanje spora, kao i ugovorne zaštitne klauzule.
Ugovorom se preciziraju rokovi i dinamika otplate, kamate i obezbeđenja. Kod kupovine preko banke zaključuje se i ugovor o kreditu i odgovarajuća sredstva obezbeđenja.
Zaključen i izvršen ugovor ne može se osporavati samo zbog povrede očekivanja naslednika. Osporavanje dolazi u obzir u izuzetnim situacijama, na primer kada je ugovor fiktivan ili zakonski ništav.
Napomena: Sadržaj ovog teksta ima isključivo informativni karakter i ne predstavlja pravni savet. Iako se trudimo da informacije budu tačne i ažurne, svaka situacija ima svoje specifičnosti i zahteva individualnu pravnu procenu. Za tačne i pouzdane savete u vezi sa vašim konkretnim slučajem, preporučuje se da se obratite advokatu.
Poslednje ažuriranje: 14. oktobar 2025. godine.
